编者按：2007年年中开始“发威”的美国次级抵押贷款危机，至今没有“触底”迹象。近日美国媒体上公布的美国房地产市场继续降温的消息，让华尔街的投资人愈发心寒。
所谓的次贷市场，是指为信用等级较低或收入不高的借款人提供贷款。对于放贷机构来说，这种贷款的利率高于一般贷款，是一项高回报业务，风险也更大。据报道，在1994年至2006年间，超过900万户美国家庭购买了新住房，其中很大一部分借助于次贷。但随着房地产泡沫破裂、美联储不断提高利率，次贷市场贷款拖欠比例直线上升，次贷危机最终爆发并愈演愈烈。
这场仍在持续着的危机，究竟是如何发生的，它将对我国产生什么样的影响？本期我们特邀经济与工商管理学院院长、经济学教授、博士生导师李翀就此撰写本文进行详细解读。
北京师范大学经济与工商管理学院院长李翀核心观点：美国次级住房抵押贷款危机的教训正是在房产价格上升的情况下，抵押贷款的条件在放宽，抵押贷款的工具在不断地衍生，最后直至泡沫破灭和危机爆发。
增加贷款风险的5种非传统工具
近50年以来，美国金融机构在传统上以两种工具发放住房抵押贷款：一种是固定利率抵押贷款，另一种是浮动利率30年抵押贷款。
值得注意的是，近年来，在美国的住房抵押贷款市场上出现了一些非传统抵押贷款工具。这些工具有的本身就是次级住房抵押贷款，有的并不必然是次级住房抵押贷款，但与次级住房抵押贷款结合在一起，将会增加住房抵押贷款市场的风险。这些工具主要有下述5种：
仅付利息抵押贷款。这种抵押贷款允许借款者在一定的时期里如1、3、5、10年不必支付本金，只须每月支付利息。但是，超过这个时期以后的余下时期里，借款者必须以一个较高的比率分期偿还本息。在美国，只要房产价格上升的幅度超过6％，投资房产便开始获得收益。如果房产价格趋向下降，投资者将放弃作为抵押品的房产，不再支付抵押贷款的本金和利息，他们的损失将是已经支付的利息。
可选择抵押贷款。这种抵押贷款允许借款者选择支付结构，既可以从一开始就分期偿还本息，也可以仅付利息然后分期偿还本息，还可以每月支付一个最低限度的金额，这个最低限度的金额通常低于每月仅付的利息。虽然可选择抵押贷款可以有多种选择，但是超过70％的借款者都选择在开始的年份里支付最低限额。
混合型抵押贷款。这种抵押贷款开始实行固定利率，经过一段时期以后转换为浮动利率。如果市场利率上升，借款者需要支付的利息将增加。2000年，混合型抵押贷款在浮动利率抵押贷款中约占32％。但是到了2004年，混合型抵押贷款在浮动利率贷款中已经占了72％。
无首付抵押贷款。这种抵押贷款允许借款者只支付少量首期房款或者不需要支付首期房款，并且不需要购买个人抵押贷款保险就可以取得的贷款。大约有43％的首次购房者是以不必支付首期房款的方式取得抵押贷款。
只需部分证明或无需证明贷款。在美国，申请抵押贷款必须要提供收入和财产证明。但是，近几年来，出现了不必提供详细收入和财产证明的贷款。借款者只需要声明收入情况并支付一定的费用就可以获得贷款。
据美国联邦储备系统估计，有32.1％的大银行所发放的非传统抵押贷款在本银行发放的抵押贷款中所占的比例超过25％，但只有11.1％小银行发放了较大比例的非传统抵押贷款。据估计，次级抵押贷款有2／3是以这样的非传统抵押贷款工具发放的。
次贷危机对我国启示深刻
美国次级抵押贷款危机将对美国经济的各个方面产生影响，房产市场也因此收缩。目前没有准确的数据表明美国次级抵押贷款总额有多大，据一般的估计大约有30000亿美元。在这些次级抵押贷款中，大约有11 13％成为坏账。考虑到美国中央银行对经济的干预，这次危机不会对美国经济产生严重的破坏性影响。
从总体上看，这次危机对我国经济影响不大，但是对我国的启示却很深刻。在市场经济的条件下，资产的市场价格是受资产供给和需求影响的，它有可能脱离甚至严重脱离资产的内在价值而出现资产泡沫。
在资产市场出现泡沫的情况下，如果放宽了资金融通的条件，或者出现了更加便利资金融通的金融工具，又可能使资产泡沫迅速膨胀，最终导致金融危机。美国次级住房抵押贷款危机的教训正是在房产价格上升的情况下，抵押贷款的条件在放宽，抵押贷款的工具在不断地衍生，最后直至泡沫破灭和危机爆发。
反观我国的房产市场，2000年以来在强劲的住房需求的影响下，我国各大城市房产价格迅速上升。在房产升值的预期下，人们利用抵押贷款的方式投机和投资房产，持有2套房产以上的大有人在。人们的投机和投资刺激了房产的需求，又导致房产市场价格的进一步上升。在这样的情况下，房产成为优质资产，抵押贷款的条件很容易放宽。
如果出现这种情况，就会加剧我国房产市场已经存在的泡沫，一旦出现房产市场价格下降，就会导致金融动荡。应该指出，目前我国信用缺失的现象比较普遍，银行存在严重信息不对称的情况，借款者收入证明的可信度不是很高。另外，据《证券市场周刊》报道，2006年以来，有的银行推出了“循环贷业务”，客户可以将自己的住房作为抵押品，循环向银行申请贷款。不论是已经偿还住房贷款的住房，还是正在偿还住房贷款的住房，都可以用来申请循环贷款。
有的银行推出了“随借随还”与“按揭开放账户”业务，通过简化申请贷款的手续，让客户将房产作为融资工具，增加银行的住房贷款发放量。因此，我国政府有必要对银行的抵押贷款进行检查，严格住房抵押贷款的条件，努力抑制以虚假信息获得住房抵押贷款的现象，控制有可能导致房产泡沫的“金融创新”。【事件回放】
危机爆发于楼市大好形势下
2002年 2005年，美国经济的发展为住房抵押贷款市场提供了比较理想的环境：就业情况良好，经济稳定，房价上升，利率较低。住房抵押担保证券销售情况良好。
1997年 2005年，美国房产价格经过通货膨胀率调整以后的上涨率为55%%。2005年，美国一些城市的房产价格上升了10%%。按照穆迪公司的评级，在2005年6.8%%的住房抵押贷款证券信用等级提高，只有0.9%%的住房抵押贷款证券信用等级下降。
在2005年，大约有15.6%%的仅付利息贷款的借款者和12.3%%的可选择贷款的借款者的年收入在48000美元以下。38.6%%的仅付利息贷款的借款者和53.8%%的可选择贷款的借款者的信用等级分在700以下。
2005年以后，次级抵押贷款风险开始显现出来。在房屋抵押贷款中，贷款对价值的比率和债务对收入的比率在上升，借款者收入和资产全部证明的贷款所占的比例下降，仅付利息贷款所占的比例上升。
2005年6月18日的《经济学家》杂志曾经对住房抵押贷款市场的风险提出警告：在2004年，23%%的房子是出于投资的目的购买的，12%%的房子是作为拥有第二套房子来购买的，25%%的购房者和42%%的第一次购房者利用零首付抵押贷款购买房子。
进入2006年以后，随着经济增长率放缓、房产价格的下降和利率的上升，借款者还本付息的负担迅速加重。2006年，将有10000亿美元的抵押贷款需要调整利率。这样，非传统抵押贷款的风险迅速增加，次级住房抵押贷款逾期比率开始上升。
到了2007年8月，次级住房抵押贷款逾期比率已经到达11%%，大量的次级抵押贷款的借款者不能偿还贷款。美国次级抵押贷款危机是从第二大次级抵押贷款企业的新世纪金融公司陷入困境开始的。
该公司于2007年3月13日被纽约证券交易所停牌，半个月之后流动性债务超过了84亿美元。由于华尔街的投资银行无力对它进行挽救，它只好正式向美国联邦破产法院提出破产保护申请。新世纪金融公司的危机在市场上产生了多米诺骨牌效应，美国一个个次级抵押贷款公司接连倒下。
到2007年8月，美国已有30余家次级抵押贷款公司停业，上市次级抵押贷款公司股票价格几乎直线下跌。
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